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なるほど! J-REITミニ講座

2001年に登場以来、着実に市場規模を拡大している金融商品「J-REIT」。
皆さんに、その可能性を少しでも理解してもらいたいと思い、ポイントを取締役管理本部長代行川上から解説させていただきます。

そもそもJ-REIT(Real Estate Investment Trust)とは?

株式や債券の投資信託は運用会社が任意の株式や債券を組み合わせて商品化していますが、運用会社は直接的に株式や債券の価値形成には携わってはいません。それに対し、J-REITは不動産の投資判断や運用管理を運用会社自らが行います。不動産事業は高度な専門性が必要であるため誰がやっても同じというわけではなく、運用方針やノウハウが将来の資産価値や賃貸収益を左右することになります。

そもそもJ-REIT(Real Estate Investment Trust)とは?

株式や債券の投資信託は運用会社が任意の株式や債券を組み合わせて商品化していますが、運用会社は直接的に株式や債券の価値形成には携わってはいません。それに対し、J-REITは不動産の投資判断や運用管理を運用会社自らが行います。不動産事業は高度な専門性が必要であるため誰がやっても同じというわけではなく、運用方針やノウハウが将来の資産価値や賃貸収益を左右することになります。

そもそもJ-REIT(Real Estate Investment Trust)とは?

J-REITは、少額からの不動産投資が可能で比較的高水準の安定した分配が期待される金融商品と言われており、NISA(少額投資非課税制度)への親和性の高さから注目を集めています。また、公的年金の運用見直しの中で、GPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)によるJ-REIT投資が2014年4月に開始され、長期資金の運用対象として、不動産投資市場への期待がますます高まっています。そして2016年2月に開始されたマイナス金利政策の導入を受け、足元では国債利回りが低下していることもあり、相対的に高い利回りが期待できるJ-REITへの注目がますます高まっていると考えられます。

経済政策が功を奏し経済成長に向けた好循環が始まりつつあると言われていますが、不動産市場についても不動産価格が回復し、J-REIT市場も新規上場や公募増資等が活発化しています。2014年9月末時点では上場銘柄数は46銘柄、その保有資産額の総額は12兆円超でしたが、2016年9月末現在では銘柄数が56銘柄、保有資産の総額が15兆円を超えています。

日本銀行によるJ-REIT投資口の買い入れや、政府による「日本再興戦略」において、高齢者向け住宅等ヘルスケア施設への資金調達手法拡大にヘルスケアリートをはじめとするリートの活用が謳われていることから分かるように、投資対象を広げることを通じてJ-REITを活用し、日本の成長産業を資金面から支える動きも広がってきています。また、東京オリンピックを見据え観光立国を目指す国の方策もあって、訪日客が増加しホテル需要が高まっており、これを受けホテル系REITの銘柄も増加するなど、不動産の種類の多様化も見られています。

このような政府による後押しや法改正を追い風のもと、J-REIT市場は更なる進化を続け、J-REITの果たす社会的な役割も増していくことでしょう。

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