部門紹介WORK

それぞれが不動産と金融の専門性を発揮する

投資戦略部門(アクイジション・ディスポジション/投資対象の選定・取得・売却)

運用ガイドラインをはじめとする投資戦略に沿って、不動産取得(投資判断)に必要な情報収集を行います。個別性の高い不動産について投資採算性を測るとともに、投資リスクを極小化するために必要な調査(デューデリジェンス)を経て、数億円~数十億円の投資判断に携わった後に、不動産売買契約をはじめとするドキュメンテーションを行います。不動産(所有権あるいは信託受益権の移転をもって取得した不動産は運用する不動産のポートフォリオ(資産の集合体)に組み込まれることになります。

Point

不動産の取引価格は常に変動しています。鳥の目で広く人口動態や個人消費動向、金利情勢、金融機関の融資姿勢など、不動産取引を取り巻く市場環境を俯瞰し、蟻の目で深く不動産を精査することで、競争力の高いポートフォリオ構築を目指すことが求められます。また、単に不動産の取得を行えばよいというものではなく、利益の最大化に繋がる不動産投資(時には敢えて買わない選択も)であるか否かの判断を行うことになります。

運用戦略部門(不動産アセットマネジメント/不動産運用)

運用資産である賃貸住宅の戦略的な運用判断を行います。不動産運用を通じて得られた利益が分配原資に繋がるため、投資家利益追求に向けて、個別の不動産の利益最大化を目指します。そのためには、不動産から得られる収入を極大化させ、不動産の運営にかかる費用を極小化・効率化させるための運用判断が求められます。

Point

収入の極大化のためには、リーシング戦略(賃貸住宅の入居者募集のための条件設定)などを遂行するうえで、不動産賃貸住宅市場の情報収集と多角的な分析判断が必要不可欠です。また、不動産アセットマネジメントにかかる戦略の立案にとどまらずこれを実現するためには、不動産に関連する取引先(プロパティマネジメント委託先他)との関係構築が重要となります。

財務戦略部門(ファイナンス/資金調達・資金運用)

運用資産である賃貸住宅へ投資を行うには資金調達が必要です。有利子負債比率のコントロールをはじめとする資金調達計画をプランニングし、他人資本である負債調達にあたっては、銀行をはじめとする金融機関といった貸付人(レンダー)との交渉を経て、数億円~数十億円の巨額な資金を調達します。また、外部格付を取得するなど財務の健全性を引き上げることも求められます。

Point

金融のプロフェッショナルである貸付人との交渉には金融市場の動向を把握することが必要です。また、知識だけではなく交渉に向けて両者の信頼関係を構築することも必要不可欠です。

インベスターリレーションズ部門(IR・会計開示)

資金を預かるうえでは、不動産ファンドに投資をする投資家からの信頼を獲得することが必要不可欠です。そのためには、財務状況や業績、様々なニュースなど投資家が必要とする情報を分かりやすく素早く公正に情報公開を行うことが求められます。また自己資本である純資産調達にあたっては、株式(投資口)への評価が資金調達の効率を直接左右することに繋がります。

Point

まだ歴史の浅く成長途上にある業界だからこそ、認知を広め理解を深めるための情報公開が必要です。これを実現するためには、法律の定めに従った情報開示に留まらず、伝えたい相手に向けたメッセージを伝える工夫が求められます。

持続可能な賃貸住宅の運営

賃貸住宅は、人が住まう場所であるが故に、その利用や経年変化によって設備等に陳腐化が生じることとなります。 2013年から一級建築士事務所登録を受け、社会に不可欠な住環境を提供するために、適切な維持管理や修繕工事を行うことで、運用する賃貸住宅の資産価値の維持・向上にも努めています。

バリューアップ

外壁補修、鉄部塗装、 屋上防水補修、エントランス改修など共用部の大規模修繕工事を実施した運用資産(物件)に対し、次のステップとして水回り設備の交換や間取り変更を実施し、居室の価値向上に取り組みます。このように、外観と室内の両面から手を加えることによって投資物件の競争力を高め、賃料を高め、利回りを高めることが、「バリューアップ」の目的です。バリューアップは、物件の取得(購入)と同様に「投資」と捉え、資産価値の「向上」を目的としており、重要な投資の手法の1つです。